土地購入

【土地購入】建築確認がとれない土地！契約解除できる？

土地売買・契約

更新日：2006年12月26日

建築確認がとれない土地！契約解除できる？

平野雅之

住宅を建築する目的で購入した土地において建築確認を受けられなかったとき、この売買契約を遡って解除することはできるのでしょうか？また、売主の瑕疵担保責任は適用されるのでしょうか？

住宅の建築ができることを前提に購入した土地なのに、実際には建築確認を受けることができなかった、ということもあるので注意が必要です。

注文住宅を建築する予定で古家付の土地を購入し、10月初めに引渡しを受けました。その土地はいわゆる旗ざお状の土地で道路に接する部分がちょうど２ｍとなっています。媒介をした不動産業者からは建築確認に問題はないと説明されましたが、建築士に相談したところ「通路部分の途中に幅が２ｍ未満の箇所があるために建築確認を受けられない」ということでした。このようなとき売買契約を解除できるのでしょうか？なお、売主は個人で、売買契約書には「本物件は買主が取得後、現況建物を取壊すことを条件として売買するため、売主は瑕疵担保責任を負いません」という特約が書かれています。
（栃木県　匿名　40代　男性）

買主は当然ながら「建築確認を受けられること」を前提に土地を購入しているわけですが、何らかの原因で建築確認を受けられないケースもあります。今回のご質問は建築基準法に定められている接道義務に抵触するもので、いただいたメールに添付されていた略図をみると通路部分の一部が1.9ｍほどの幅になっていました。

接道義務については一般的に「建築基準法による道路に２ｍ以上接すること」として説明されていますが、旗ざお状（敷地延長または専用通路ともいいます）の敷地などでは接道部分が２ｍ以上であることだけでなく、通路部分の最も狭いところの幅も２ｍ以上でなければなりません。

この場合はほんのわずかに足りないだけとはいえ、接道義務を満たしていないことになります。自治体（特定行政庁）によっては状況に応じて柔軟な対応をしてもらえるケースもあるでしょうが、原則としては建築確認を受けることができません。

本来であれば媒介をする不動産業者がそれに気付き、「再建築できない土地」である旨を売買契約の前に説明しなければなりません。もっともそれ以前に、物件を紹介する時点で説明していないことも問題ですね。建築確認を受けられない土地であれば、通常の相場を大きく下回る価格しか付けられないのですから。

不動産業者に対する損害賠償の請求も考えなければなりませんが、その前にまず売主の瑕疵担保責任について整理しておきましょう。

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