【不動産売買の法律・制度】仮登記がある物件を購入するときには？

仮登記といっても一般の人にはあまり馴染みがないことでしょう。もし、これから購入しようとする物件に仮登記があれば、本当に大丈夫なのかと心配になるのが当然かもしれませんね。

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中古住宅の購入を検討しています。少し気になる物件があったので、試しに自分で登記事項証明書を取ってみました。初めてだったので法務局の人に教えてもらいながらでしたが、思ったよりも簡単でした。ところで、その物件の登記事項証明書には所有者の登記のあとに「条件付賃借権設定仮登記」というものが付いていたのですが、このような物件の売買は問題ないのでしょうか？
（東京都渋谷区　匿名　30代　女性）

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仮登記がされている物件というのは、それほど多くはないのですが、決してレアケースというわけでもありません。中古住宅あるいは土地を購入しようとするときには、仮登記のされた物件に出合う可能性も十分にあるので、まず仮登記がどのようなものなのかを知っておいたほうがよいでしょう。

物件をみただけでは、その登記内容に何があるか分からないもの

仮登記とは、その後に行なわれる本登記に備えてあらかじめされるもので、予備登記ともいわれます。しかし、本登記（終局登記ともいわれます）が第三者への対抗力をもつのに対して、仮登記にはそのような効力がありません。仮登記をすることの目的は、本登記をしたときの優先順位を保全しておくことです。

※ 予備登記のひとつであった「予告登記」（登記に関する争いなどがあったときに裁判所書記官の嘱託によって行なわれる登記で、警告登記ともよばれました）は、平成16年の不動産登記法改正により廃止されました。

この仮登記は大きく分けて２つのパターンがあり、法令（不動産登記法第105条）をもとに、それぞれ「１号仮登記」「２号仮登記」とよばれることもあります。

〔物権保全の仮登記〕　（不動産登記法第105条第１号）

“当事者間ではすでに権利の変動があった”にもかかわらず、本登記の申請をするのに必要な書類が揃わない場合に行なわれる仮登記です。登記識別情報（従来の権利証に代わるもの）を紛失したり滅失したりして提出不能の場合、あるいは権利の変動に第三者の許可や承諾などが必要な場合で（その許可などを得たにもかかわらず）それを証明する書面などが添付できないとき、などがこれに該当します。

〔請求権保全の仮登記〕　（不動産登記法第105条第２号）

“当事者間における権利変動の実態はまだ生じていない”ものの、将来において権利変動をさせるための請求権があるとき、その権利を保全するために行なわれる仮登記です。売買の予約の場合や、金銭消費貸借（住宅ローンや他の借入金）で返済が滞ったときに所有権を移転させる（代物弁済）という条件付契約が成立した場合などに用いられることがあります。また、農地売買では農地法の許可を得ることが条件となるため、その許可が得られる前にこの仮登記をするケースも多いようです。

仮登記の名称が「所有権移転仮登記」「抵当権設定仮登記」「賃借権設定仮登記」などとなっていれば１号仮登記、「所有権移転請求権仮登記」「条件付賃借権設定仮登記」などとなっていれば２号仮登記です。

これらの仮登記のうち、１号仮登記が長年そのまま放置されることはあまり考えられませんが、なかには権利者の何らかの意図で、あえて仮登記のままにしているものがないともかぎりません。一方、２号仮登記には10年前とか20年前とかに仮登記がされたまま、それが現在も有効になっているケースなどもあります。

たとえば20年ほど前までは、担保権を強固にする目的から、住宅ローンを借りると通常の抵当権設定登記とワンセットで、所有者の登記のあとに「所有権移転請求権仮登記」や「条件付賃借権設定仮登記」などを常に付けていたノンバンクなどもあります。所有者自身が知らない（仮登記されたこと自体を知らないか、それがされたことを忘れている）ままで、ずっと仮登記が付いていることもあるようですね。現在でも新たにそのような仮登記をする金融機関があるかもしれません。

仮登記についてあまり難しい規定を知る必要はありませんが、覚えておきたいのは「仮登記が本登記に直されれば、仮登記したときの順位が優先する」ということ。つまり、たとえば「所有権移転仮登記」が付いている物件を、その仮登記が付いたままで売買したとき、その仮登記が本登記に直されることによって、仮登記以降の権利変動（両立できない権利）は登記官の職権で抹消されることになります。

登記順位
１	所有権移転仮登記　Ａ
２	所有権移転　Ｂ
３	所有権移転　Ｃ
	↓　仮登記が本登記されると
１	所有権移転　Ａ
２	抹消　Ｂ
３	抹消　Ｃ

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