【不動産売買の法律・制度】「住宅瑕疵担保履行法」を知っていますか？

マンションの構造計算書偽造が発覚したのは2005年11月のこと。しばらく世間を騒がせ大きな社会問題にもなりましたが、あれから早くも３年以上が過ぎています。耐震強度偽装事件の後、その再発防止を目的として建築基準法や建築士法の改正などが行なわれてきましたが、消費者保護の観点から今秋（2009年10月）に施行されるのが「住宅瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）」です。

瑕疵の生じないことが理想だが…

先の事件では、問題が発覚した直後に売主業者が倒産し（ヒューザーの倒産：2006年２月）、購入者への補償ができなかったために問題がさらに大きくなったものとされています（倒産しなくても補償能力の限界を超えていたと思いますが…）。そのため、この「住宅瑕疵担保履行法」は事業者（売主業者または建設業者）に瑕疵担保責任履行のための資力確保措置を義務付けるものです。

そこで今回は「住宅瑕疵担保履行法」について、これから住宅を購入する消費者が知っておくべき内容について、そのポイントをまとめてみました。

消費者の認知度はまだ低い？

本題へ入る前に、まず国土交通省が（2009年）１月に実施した消費者アンケートの結果について少し触れておきましょう。

“今後３年以内に住宅の取得を予定している人を対象”としたアンケートで、「法律の内容まで知っている」と答えた人が9.1％、「聞いたことがあるが、内容はよく知らない」と答えた人が40.4％、「聞いたことがない」と答えた人が50.5％となっています。

「住宅瑕疵担保履行法」の施行日（資力確保措置義務付けの開始日）まで、まだ半年以上ある時点でのアンケート調査とはいえ、９割以上の人が法律の内容（難しい内容ではありません）を知らないというのは、ちょっと寂しい気もしますね。住宅の取得を予定している人ですらこの数字ですから、取得をまだ考えていない人も含めた国民全体の認知度は、かなり低いとみるべきでしょう。

国土交通省によるこれからの周知活動に期待したいところです。

  ○ 消費者アンケートの結果はこちらでみることができます。
    国土交通省報道発表資料：消費者アンケートの結果 （PDFファイル）

10月１日以降はすべての新築住宅が対象に！

「住宅瑕疵担保履行法」の施行日（資力確保措置義務付けの開始日）は今年（2009年）10月１日。この日以降に消費者へ引き渡される新築住宅はすべて資力確保措置の対象となります。

※ 新築マンションや建売住宅、注文住宅だけでなく、賃貸住宅（賃貸住宅のオーナーに対する売主業者や建設業者の資力確保措置で、賃借人には関係ありません）や社宅なども含まれます。

したがって、たとえば今月（2009年２月）に竣工した新築住宅を８月頃に契約し、10月１日以降に引き渡しを受けるような場合でも「住宅瑕疵担保履行法」による資力確保措置の対象となります。また、９月30日以前に引き渡しを受ける予定で契約をしたものの、工事の遅延や何らかの事情によって引き渡しが10月１日以降にずれ込んだ場合でも、同様に資力確保措置の対象となりますから、注意が必要です。

ただし、「住宅瑕疵担保履行法」の対象となる新築住宅とは、「建設工事の完了から１年以内で、人が住んだことのないもの」ですから、竣工から１年以上を経過した住宅、または竣工後１年以内でも誰かが住んだことのある住宅は資力確保措置の対象外となります。


page１　≪資力確保措置の対象≫
page２　≪どのように消費者を守る？≫
page３　≪施行直前にトラブルの懸念も？≫