住宅ローンの借入/住宅ローンの選び方(新規)

優遇金利の選び方、考え方

銀行の住宅ローンを見ていると、年?1.2%というような記載があります。そして、同じ銀行内でも、このマイナスしてくれる金利が異なる住宅ローンもあります。この優遇金利とはどういうものなか、そして、優遇金利が異なるものはどう比較したらいいのか見てみましょう。

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固定金利選択型の場合、引下げ方法は大きく2つ

固定金利選択型は、金利の引下げ方法により、大きく「当初期間引下げタイプ」と「全期間一律引下げタイプ」があります。「当初期間引下げタイプ」は、固定期間選択型の当初の固定期間の金利引下げが大きく、当初固定期間終了後の借入期間の金利引下げ幅が小さいものが主流です。両者の適用金利の違いは、下記例のようになります。

<例>
10年固定 当初店頭金利4.2%、11年目店頭金利5%とすると
●当初期間引下げタイプ 当初10年間年-1.6%、11年目以降年-0.8%の場合
当初10年間適用金利 2.6%
11年目以降適用金利 4.2%
●全期間一律引下げタイプ 全期間-1.2%の場合
当初10年間適用金利 3.0%
11年目以降適用金利 3.8%

同じ金融機関で両方のタイプを取扱っていた場合、同じ10年固定でも上記のように適用金利が異なります。では、どちらのタイプを利用したらよいのでしょうか?

返済期間によって、選ぶべき優遇タイプは異なる

「当初期間引下げタイプ」と「全期間一律引下げタイプ」とは、返済期間の違いでその優位性が変わってきます。返済期間35年の場合と、20年の場合で総返済額を比較してみましょう。

<前提>
当初期間引下げタイプ:当初固定期間-1.6%、以後-0.8%
全期間一律引下げタイプ:全期間-1.2%

35年返済の場合には、全期間一律引下げタイプが有利に

35年返済の場合には、全期間一律引下げタイプが有利に


20年返済の場合には、10年固定などでは当初引下げタイプが有利になることも

20年返済の場合には、10年固定などでは当初引下げタイプが有利になることも

この前提の場合、35年返済では全期間一律引下げタイプが3年固定でも10年固定でも総返済額では有利になることがわかります。しかし、20年返済になると10年固定の場合で当初期間引下げタイプの方が有利になります。これは、20年返済のうち半分にあたる10年間の金利が低いことが大きく影響するということです。

返済期間が短いほど当初期間引下げタイプの方が有利になる傾向にあります。しかし、両者の金利差などでも結果は異なってきますので、借入れの際に金融機関などで総返済額を比較してもらうとよいでしょう。

なお、返済が始まって前半の方が教育費の支出が多い等で、金利が低い方が良い場合には、さほどの返済額の差がなければあえて当初期間引下げタイプを利用するなど、ライフプランに合わせた利用方法もあります。総返済額だけにこだわらず、ご自身の余裕度、ライフプランにあわせて選びましょう。

更新日:2010年01月30日

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