【お金の教科書〜はじめて編〜】マイホーム購入にかかわるお金

住宅取得時に、現金で支払う税金や諸費用があります。売買契約書作成時に印紙税、不動産の所有権移転登記や保存登記等に登録免許税、建物に消費税がかかります。代表的な諸費用には、仲介により不動産を取得した場合の仲介手数料や登記手続きのための司法書士等の手数料等があります。住宅ローンを利用すると、金銭消費貸借契約書作成時の印紙税や抵当権設定のための登録免許税、事務手数料、保証料、団体信用生命保険料、火災保険料などが必要です。諸費用は銀行によって異なります（例：3800万円の住宅を購入し3000万円を借入れた場合の税金と諸費用の合計：A銀行120万円程度、B銀行60万円程度）。新居で使う家電製品や家具等の購入費用、引越し費用、入居後に納める不動産取得税や固定資産税、都市計画税なども別途必要です。一般的に、「税金＋諸費用」の目安は、新築住宅は購入物件の３～７％、中古住宅は仲介手数料が必要なため６～10％と言われています。

住宅ローンを組む時のチェックポイントは２つ、返済方法と金利のタイプです。返済方法には、毎月の返済額（元金＋利息）が返済終了まで一定で返済計画が立てやすい「元利均等返済」と、毎月一定額の元金を返済する「元金均等返済」があります。「元金均等返済」は、当初の返済額が一番多く、返済が進むにつれて返済額が少なくなり家計の余裕度が増えます。返済総額は「元金均等返済」が「元利均等返済」より少なくなります。

金利のタイプは、固定金利型、変動金利型、固定金利期間選択型の３種類があります。固定金利型は、借り入れた時の金利が全返済期間を通じて変わりません。変動金利型は、市場金利の変動に伴って６ヶ月ごとに金利を見直し、５年毎に返済額を見直すものです。固定金利期間選択型は、固定金利の選択期間（１～20年程度）が経過した時点で、変動金利あるいは固定金利を再度選択するタイプで、現在では銀行の住宅ローンの主流です。固定金利型が、借り入れ時に返済額が確定し返済計画が立てやすいのに対し、変動金利型や固定金利期間選択型は、返済額が確定しないので返済計画が立てにくいというデメリットがあります。低金利時には固定金利型、高金利時には変動金利型を選択します。

繰上返済とは、現在返済中の住宅ローンの元金の一部あるいは全部を返済することによって、返済総額の軽減を図るものです。繰上返済には、毎月の返済額は変えず返済期間を短縮する「期間短縮型」と、返済期間は変えず毎月の返済額を少なくする「返済額軽減型」があります。できるだけ早く返済したい人は「期間短縮型」、家計が厳しい人は「返済額軽減型」を選択するといいでしょう。一般に、繰上返済による利息軽減効果が高いのは「期間短縮型」です。また、借入れ後早期に繰上返済を行うと利息軽減効果が高くなります。繰上返済の最低額や手数料等は銀行によって大きく異なりますので、住宅ローンを組む前に確認しましょう。因みにフラット35は「100万円以上、手数料無料」です。金利差や借入残高、残りの返済期間によっては「借換え」も考えられます。

「フラット35」は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携し提供する長期固定金利の民間住宅ローンです。特徴は、返済期間最長35年（完済時80歳）、全期間固定金利、融資限度額100万円以上8,000万円以下（建設費または購入価額の100%以内）、保証人や保証料不要、繰上返済手数料無料、借換えに利用可能、です。銀行によって金利や事務手数料が異なりますので注意しましょう。なお、長期優良住宅は、返済期間50年の「フラット50」も利用できます。「財形持家融資」は、一般・年金・住宅いずれかの財形貯蓄を１年以上積み立てて貯蓄残高50万円以上の人が利用できる公的住宅ローンです。特徴は、返済期間最長35年（完済時80歳）、５年毎に金利を見直す５年固定金利、融資限度額は貯蓄残高の10倍以内（最高4000万円まで、住宅取得価格の80％まで）、です。借換えには利用できません。

住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）とは、一定の要件を満たす住宅を、返済期間10年以上の住宅ローンを利用して新築・購入・増改築をした場合に、住宅借入金等の年末残高の一定割合を、居住を始めた年から10年間毎年所得税額から控除し、所得税で控除しきれない額は翌年度の住民税から控除（上限9万7500円）する、というものです。最大控除総額は、一般住宅の場合500万円、長期優良住宅の場合は600万円になります。また、返済期間５年以上の住宅ローンを利用した一定要件を満たすバリアフリー改修工事や省エネ改修工事を含む増改築も、借入金等の年末残高の一定割合を、５年間毎年所得税額から控除します。住宅ローン控除の適用期限は平成25年12月31日で、合計所得金額が3000万円以下の年に限り適用されます。