【家の建て替え・売却】家の売却～媒介契約の特徴と選択のポイント

媒介契約は途中で解除できる？

専属専任媒介契約または専任媒介契約を締結した後、その媒介契約を有効期間内に解除したい、依頼する業者を変えたい、などという状況になることも考えられます。

このとき依頼を受けた不動産業者側に何らかの落ち度（売主からの信頼を損ねるような不正行為や不当行為、指定流通機構への登録の遅れ、業務処理状況報告の欠落など）があれば、媒介契約を解除することに問題はありません。登録や報告の遅れなど「債務不履行」に関しては催告を要することになっていますが、遅れの事実を指摘したうえで「もう信頼できないから」といえば、ほとんどの業者は媒介契約解除の申出を受け入れざるを得ないでしょう。

また、何らかの事情で売却すること自体をやめたいという場合は、その理由をきちんと説明すれば媒介契約の解除に応じてもらえるはずです。「ただ何となくやめたい」では困りますが…。

しかし、依頼を受けた不動産業者がきちんと業務を行ない、業者に何ら責任はない（なかなか売れそうにないということだけでは責任を問えません）のにも関わらず、別の不動産業者に乗り換えたいという場合には、それまでにかかった費用実費分の支払い（成約時の媒介手数料額が上限）を請求されることにもなりかねないでしょう。この請求は標準媒介契約約款に規定された正当なものです。実際には何も要求せずに引き下がる業者も多いでしょうが、あまり安易に考えるべきではありません。

売却依頼先の業者を変えたいのであれば、基本的には媒介契約の有効期間が満了するのを待つことになります。このような事態にならないためには、初めの業者選びの段階で十分に検討することも必要です。

売却していることを回りに知られたくないときには？

何らかの事情で家を売らなければならないものの、「売りに出したことを近所には一切知られたくない」あるいは「特定の相手とだけ売買契約の交渉をしてほしい」などといったケースも考えられます。

このときに専属専任媒介契約や専任媒介契約を結べば、依頼を受けた不動産業者は法律上の義務によって物件の情報を公開しなければなりませんから、売主の意向の反映ができないことになります。

このような場合には、販売方法などについてよく打ち合わせをしたうえで、１社だけとの間で一般媒介契約を締結すればよいでしょう。

業者の不適切な行為には要注意！

ここでは媒介契約についての基本原則を説明してきましたが、媒介契約を受けた後の販売活動において不適切な行為に走る不動産業者も残念ながら存在します。その一例については≪媒介は大手業者に頼めば大丈夫？≫の２ページめをご参照ください。

これらの不適切な行為や不正を防いだり見抜いたりするためには、第三者的な立場でチェックしてくれる他の不動産業者を味方につけることが有効なのですが、現実にはなかなかそうすることもできないでしょうね。

専属専任媒介契約または専任媒介契約で売却を依頼をした業者が繰り返し何度も自社の客を連れて内見に来るのに、他の不動産業者からの客紹介がまったくないという場合には、情報の公開が適切に行なわれていない可能性もありますから注意が必要です。ただし、その業者がたいへん熱心だという可能性も否定できませんが…。


page１　≪不動産業者の媒介業務は？≫
page２　≪媒介契約のタイプとその違い≫
page３　≪媒介契約の解除、その他のポイント≫

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