資産運用

【資産運用】投資物件は利回りで選別される・前編

これがキホン！資産運用の大事な話

更新日：2007年06月27日

投資物件は利回りで選別される・前編

久谷真理子

投資用物件の選択のポイントは利回り。「投資物件は利回りで選別される・前編」として、毎月の家賃が、投資物件を売却する際に与える影響について考えます。

家賃が下がったら

家賃の下落は物件価格にも影響を与える？

もし、月々の家賃が１万円下がって14万円になったとしたらどうでしょう？物件価格が変わらないとしたら、14万円×12ヶ月／1,800万円となり、利回りは9.3パーセントに下がってしまいます（ケース２）。

【ケース２】

家賃／月……14万円
物件価格……1,800万円
14万円×12ヶ月／1,800万円＝0.093…
→利回りは約9.3パーセント

月々の家賃が下がると、収益が悪化します。それだけでオーナーにとっては、十分にマイナスなのですが、実は家賃の下落が与える影響はそこにとどまりません。

投資物件を探す場合、多くの人は「利回り」を重視します。「利回り○パーセント以上の物件を紹介して」というように、まず利回りで投資物件をふるいにかけることだって珍しくありません。つまり投資物件を手放すことを考えた場合、利回りが下がることは致命傷。数ある売り物件の中から、自分のマンションを選んでもらうためには、魅力的な利回りを保つことが必須です。

そこで、例えば利回りをケース１（ある地域の標準的な物件）と同様に利回りを10パーセントに保つことを考えるとします。そうすると、どうなるでしょう？

【ケース３】

家賃／月……14万円
利回り……10パーセント
14万円×12ヶ月／0.1＝1,680万円
→物件価格は1,680万円

当たり前のことですが、家賃が下がった場合、利回りをあるレベルに保とうとすると物件価格が下がってしまいます。この場合、物件価格は1,680万円になってしまいます。家賃の下落は、月々の収益の悪化だけにとどまらず、物件を手放すときの価格にも影響するのです。

【関連リンク】
投資物件は利回りで選別される・後編（All Aboutはじめてのマンション投資）
不動産投資は利回りが高い？（All Aboutはじめてのマンション投資）
利回りについて