【相続】借地権とは？借地権も相続税の対象に

借地人さんからのご相談

借地権を持っている方からのご相談です。地主さんから相続対策に買って欲しいという相談が来たそうです。理由は、地主さんから見れば、底地は相続財産に入り、収益力は低く、現金化したいためです。借地権者として選択肢は、借地契約のまま、底地の購入、交換、借地権の売却とあります。ほんとは借地契約のままが有利なのですが…。借地権は相続できますから、あわてずじっくり、交渉する話しだとアドバイスしました。

地主さんからのご相談

相続人が貸地を相続するときのご相談です。納税資金を確保するために、物納と売却のどちらがいいかというご相談です。物納するには整備しなければならないことがいくつもあります。借地契約書、土地の面積に争いがないかどうか、さらに地代が安すぎないかどうかです。国は、収納後に処分しにくい底地への対応で困らないように、条件整備を求めてきます。

物納制度の改正と事前準備の必要性についてはこちらから
相続税・物納申請に係る金銭納付困難理由についてはこちらから

一方、売却の検討です。まず、相手先は借地人です。借地人さんにお金があれば成立することもあります。更新が迫っているときがチャンスです。通常は借地契約のままが、借地人に得な場合が多く、困難も予想されます。また、「どうにもならない底地を買います」と言う業者もいますが、その会社に得なことはありませんので、後が怖いと言うことになりそうです。

物納と売却の差異をご説明し、選択肢の整理をしました。どちらもコストがかかります。メリット・デメリットもあります。このお客様の場合は物納を選択されました。いずれにしても処分しにくいのが貸地であることには変わりません。「貸すときに、後でこんなに苦労するとは、先代も思っていなかったろうに…」という相続人の方の言葉が頭に残りました。

貸地は採算に合わない？

貸地は採算に合わないとよく言われます。他人が家を建てているために借地権が発生しています。売る時には借地権者の取り分が出てしまいます。とても悔しい思いをされます。そのお気持ち良く分かります。
ものは考え様だと教わりました。「設備投資しなくてよいので資金繰りは良いのです。」と、ある地主さんは言われました。「なるほど、アパートに比べると収入は少ないですが(損益計算書）、設備投資はありません。幸せなキャッシュフロープロジェクトで計算してみるとうなずけます。確かに地代をきちんと相場並みに努力していれば、悪くはありません。」プラスで考えるとプラスになるようです。

関連リンク
相続税・評価額は？[All About 相続]
土地の評価額、路線価・公示価格[All About 相続]
相続税　土地評価
相続・相続税Q&A、無料相談[All About 相続]