土地活用、賃貸住宅経営、パナホーム…40～50代の土地活用入門

土地活用、賃貸住宅経営、パナホーム…

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前回の記事では、入居者に魅力ある物件づくりについて説明しました。しかし、それだけで、長期にわたる安定収入が保証されるわけではありません。
「一度入ったら、出たくなくなる」、「空室が出てもすぐ埋まる」。そんな理想的なアパート・マンション経営を行っていくためには、どうすればよいのか？
前回に引き続き、「アパート・マンション経営」ガイド浦田健氏に聞きました。

・第1回まず知っておこう【家族の資産価値】
・第2回もめない相続とは【税金と相続対策】
・第3回有利な土地活用術【土地活用法比較】
・第4回魅力ある物件建築【地域特性を生かす】
・第5回めざせ長期安定収入【安定収入のカギ】
・第6回時代を考えた活用法【医療・福祉事業】

All About「アパート・マンション経営」ガイド
浦田健

大家さんからの相談件数は数千件以上！豊富な蓄積をもとにアパマン経営の知恵を伝授。

形あるものは、必ず古くなります。建物も一緒で、完成した瞬間から老朽化がはじまっていきます。新築時の最新設備は、数年後に出てくる競走相手にとっては、ごく当たり前のもので、入居者募集に際しては、それ以上に魅力的な仕掛けで、戦いを挑んでくるものだと思ってよいでしょう。
ではどうすればよいか？　答えは簡単、競争相手に負けないように、必要なお金をかけて最新設備を導入するなど、物件の商品価値を高め続けることです。

経費計上できる建物の付帯設備の原価償却費は年々減少し、15年で完了します。また、経費算入できない借入金の元金分の返済割合が年々高くなっていくため、手元に残るお金は同じでも、課税対象額が増えていきます（右図参照）。つまり、何もしなければ、物件の競争力を失うと同時に、設備投資をしなければならなくなる時期に、手元にキャッシュが無い、という状況に陥ってしまうのです。
一般的に、初期投資から12～13年後に、所得税の減税効果がなくなってきます。必要なところに必要なお金をかけていくことは、物件の”生涯価値”を高め、家賃低下を防ぐととともに、将来の節税対策にもつながっていくのです。

▲建築後、年数経過にともない、経費計上できる額は減少してゆく。

収益に直接影響するのが入居率。いわずもがな、高い入居率を維持することが、長期の安定収入につながります。そのためには、「入ったら出さない」こと。ホテル業的な感覚で、常に快適な状態を提供することに努め、入居者満足度を高めることが大切です。
基本は、意外に簡単なところに！　それは、「そうじ」と「あいさつ」です。きれいに住んでいただこうという配慮は、入居者のきれいにしたいという気持ち、快適なくらしにつながります。また、あいさつからはコミュニケーションが生まれます。入居者との何気ない会話から、退去予定や、住まいへの要望など、経営者として次に打つべき手についての、重要な情報が得られることがあります。

留意しておきたいのが、入居者との契約形態。賃貸約契約には、普通借家契約と、定期借家契約がありますが、後者が断然有利。更新のない契約なので、マナーを守らなかったり、家賃の滞納ぐせのある不良入居者には、契約期間満了とともに、即追い出すことができます。優良入居者に対しては、それがデメリットになりますので、『特別な問題がない限り、再契約ができる』という内容の「再契約特約」をつけることで安心して入居してもらえます。

▲定期借家推進協議会（http://www.teishaku.jp/01/05.html）参照。

▲アパート・マンション経営においては、事業全般にわたって信頼して任せられるパートナー探しも大切な仕事のひとつです。

アパート・マンション管理で、もっとも多く選択されているのが一般募集管理。毎月、家賃の一定率の管理料で、入退去、家賃の入金管理を委託する管理方法です。もちろん、業者に委託せず、自分で管理するという方法もあります。その他、家賃保証をしてもらう一括借り上げという方式もありますが、私はあまりお勧めしていません。どうしても家賃保証をしてもらいたいという場合でも、十分な利回りを確保した上での更なる保険と考えておくべきでしょう。

前回と今回の記事で、アパート・マンション経営における企画、建築、管理について、ひととおり見てきました。事業を成功に導くには、これらをトータルに考えておくことが大切だということがご理解いただけたと思います。
各局面で、専門の業者とのつきあいが発生します。つまり事業におけるアウトソーシングです。信頼できる優秀なパートナー探しが、大切な仕事になってきます。事業全般にわたり、責任をもってサポートしてくれる、トータルサービスを提供しているパートナーを探しましょう。




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掲載期間：2005年12月1日～2006年2月10日【PR】

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