年金・税金…先の見えない将来の不安を解消する「土地資産」の上手な活用の必要条件とは？

土地活用

提供：大和ハウス工業株式会社

年金・税金…先の見えない将来の不安を解消する
「土地資産」の上手な活用の必要条件とは？

資産活用成功のヒントがここに

年金財源不足、増税など、将来への漠然とした不安を誰もが感じている中、長期安定収入確保の手段として、土地資産を「賃貸住宅」として活用する方法に注目が寄せられています。

そこで今回、賃貸住宅経営による土地活用成功のポイントを、賃貸住宅経営コンサルティングなどを手がけるCFP（サーティファイド・ファイナンシャル・プランナー）の方、賃貸住宅経営に詳しい大和ハウス工業の専門家のお二人に伺ってみました。オールアバウト「土地活用」ガイドからも、アドバイスがありますよ！

「今後、賃貸住宅需要は増える」と聞いて、皆さんはどう思われますか？“少子化が進むのに本当かしら…？”という方が多いかもしれませんが、私は「増える」と予測しています。
理由は、人口や世帯数の推計情報などからは、晩婚化や高齢化の影響で、今後も「核家族化」が進むため、世帯数は増え続けることがひとつ。また、住まい方の意識調査でも、「住み替えやすいから」「長期ローンが嫌」などの理由から、「終の棲家も賃貸で構わない」と考える人たちの割合が高くなってきていることも参考にすべきでしょう。

しかし、多くの方は、新聞やニュースで目にする社会現象の見出しばかりに目がいってしまい、ついつい「少子化＝賃貸住宅需要減少」という発想をしてしまうものです。
必要なのは、社会の仕組みを知り将来を見通す「目」、その中で土地活用が利益を生む仕組みを正しく理解し、自分の土地が一番効率よく安定して「お金を生む」条件を見極める「目」です。
全てのノウハウや知識を身につける必要はありません。経営を補佐してくれるブレーン、パートナーを持つ方法もあるからです。でも、最終判断は自分自身で下すことができる、そんな「社長」になったつもりで「土地活用」を検討したいものですね！

ガイド浦田氏の言う"条件を見極める「目」"を身に付けるために、「よーし、勉強するか！」と思っても、「さて、どこから手をつける？」と途方に暮れてしまうことも。

そこで、実際に多くのオーナー様の経営パートナーとしてキャリア豊富なお二人に、もう少し詳しくお話しを伺ってみました。

「賃貸住宅をやってみよう」と思ったら、まず考えなければいけないことは何ですか？

高山	一番大事なのは、「自分の土地がある地域では、どんな賃貸住宅を建てれば長く入居者に喜んでいただけるか」ということです。昔は、「学生ならこんな賃貸」「新婚はこれ」と、住まい方の区分が明確でしたが、最近では生活スタイルや価値観の多様化に伴って、入居者ニーズを傾向づけるのが難しくなってきました。
石倉	例えば、シングルルームといえば「学生」がイメージされがちですが、実際には賃貸住宅市場に占める学生の割合は9％程度しかない。時代が変わって晩婚化が進み、「一人暮らしの大人」が増えている現状を把握している人は少ないでしょうね。
高山	統計データを見ることはトレンドを把握する意味で大事です。例えば人口や世帯数、持ち家比率など。ただ、それをどう解釈すべきかは、地域によって違いますので、日頃からデータ分析を行っていないと、肌身で感じる「読み」は難しいかもしれませんね。
石倉	また、最初に立てた「読み」は、絶対ではありませんから、経営をスタートしてからも常にこれを見直していく必要があります。アドバイスをくれるパートナー的な存在があると、より多角的で冷静な判断を下していけるでしょう。

具体的には、どういったことを検討しなければいけないのですか？

高山	私たち大和ハウス工業では、賃貸住宅についてのご相談をいただいた場合は、まず、その地域で賃貸住宅経営が可能かどうかの市場調査を行います。人の動き、周辺の公共施設の状況など過去から現在を調べ、将来の見通しを立て、これをオーナー様にご判断いただくための資料として提出させていただきます。もちろん、「この状況なら、こんな土地の使い方が良いのではないですか？」というプランと、市場調査の結果から算出した家賃設定、建築等工事費を踏まえた上での将来の経営シミュレーションをオーナー様にご提案して、併せて検討していただきます。
石倉	次はその経営プランを実現するための前提条件とも言うべき、「入居者募集」ですよね。
高山	まずは、着工と同時に「ここに賃貸住宅ができますよ」と、入居希望者に知らせること。地域の住宅情報誌に情報を出すこともそうですし、弊社では、『D-Room Chintai』というインターネットでの入居者募集や、法人に社員の社宅として借りていただくための紹介なども実施しています。
石倉	取引企業や情報量の多い会社をパートナーに選んだ方がメリットは大きいでしょうね。入居者ニーズに関するバックデータの豊富さは重要ですし、法人への営業先もいっぱいあるでしょうから。
高山	入居者募集のあり方は、かつての“店頭で探すスタイル”から、最近では随分ネットワーク化が進んでいますから、部屋を探す人たちの探し方も変わってきています。これに対応できるかということも大事ですね。

「法人化」して賃貸住宅経営をされる方も多いんですか？また、経営に関する情報入手はどうしたらいいですか？

石倉	「法人化」すると、経営の仕事に従事する家族に「給与を支払う」ことで、課税される所得金額を減らせるなどのメリットもありますが、法人化することのコストの問題もあって実際には大規模に経営されている方以外で法人化しているオーナー様は少ないですよ。
高山	法人化よりも、実務的な税務処理のことをよく勉強することの方が大事です。新聞や国税庁のホームページを見れば情報は入手できますが、実際にこれをどう経営に反映しなければならないのか？という判断は、かなり難しいのではないかと思いますね。
石倉	そうですね。ここ数年、税制の見直しなどの動きが活発ですが、注意しなければいけないのは、全体の税収は不足している状況ですから、減らす一方のはずは無いということ。こうした税制の動きを、どう解釈するかによって、賃貸住宅経営の方向性を軌道修正した方が良いこともあり得ます。きちんとした解釈のできる相談相手は持っていた方が良いでしょうね。

入居者とのトラブルで多く起こるのは、どんなことですか？

高山	やはり、一番気がかりなのは、「家賃滞納」に関することでしょう。たとえ20世帯のうち1世帯であっても、収入に直結する問題ですから事態は深刻です。ちなみに弊社では、賃貸住宅を建てることはもちろん、"お建ていただいてからが本当のおつきあい"という考えから、『悠々サポート・DAPS』というシステムでオーナー様の経営をお手伝いさせていただいております。入居者管理もグループ会社の大和リビングが代行しますが、家賃トラブル回避のために、客観的基準と独自の専門ノウハウに基づく入居審査を行うようにしています。

石倉	しかし、「家賃」もそうですが、「設備」の故障や劣化などのトラブルにも留意しなくてはいけませんよね。これは時間の経過とともに発生します。
高山	設備系のトラブルは、入居者の日常生活を直撃しますので、スピードある対応が要求されます。もちろん予測できないことですから、やむを得ないのですが、そうした状況をできるだけ回避するために、「定期点検」そして「修繕」や「メンテナンス」が大切になってくるのです。
石倉	ついついオーナー様は「まだまだ大丈夫」と思ってしまいがちなので、これを冷静な目で判断をすること、あるいは誰か専門家に判断基準を提示してもらうことを心がけなくてはいけませんね。
高山	このことは、設備のトラブルのみに言えることではありません。変化し続ける市場のニーズの中で、自分の賃貸住宅のデザイン、間取り、設備等が、本当に時代にあっているかどうかの判断でも、そうした冷静な目が必要になります。人気のない間取りの部屋を、空室にして減収を膨らませるよりも、その減収分のお金で、人気のある間取りにリフォームした方が良いこともあるでしょう。もちろん、どう判断するかはとても難しいところですが、『悠々サポート・DAPS』でパートナーシップを組んでいるオーナー様には、必要に応じて、定期点検の際、あるいは入居状況が思わしくない場合にリフォームのご提案もさせていただいています。

自宅で相続する場合と、賃貸住宅で相続する場合の違いは何ですか？

石倉

賃貸住宅を建てた土地は、「貸家建付地」とみなされ相続税が課税される資産評価額が減額される特例などがあります。でも、賃貸住宅を持っている方は、やはりご自宅もお持ちなわけですから、そんなに大きな違いが出るというものでもありません。
また、ご存知ないオーナー様も多いのですが、この特例措置は、相続時の空室状況により適用される範囲が変わりますので注意が必要です。

高山

それに、課税評価額が下がっても、相続税を納めることには変わりありませんから、その納税原資を確保するための経営シミュレーションができているか？ということが大事です。また、土地の相続税は「路線価」を基準に課税されますが、これは毎年変わりますから、きちんと把握しておく必要があります。これに、最初にお話しした税制改正も加わってきますから、情報のメンテナンスは意外と大変ではあります。
もちろん、何から何まで自分で調べられませんから、弊社の『悠々サポート・DAPS』では、情報誌や賃貸住宅経営の各種セミナーを開催して、さまざまな情報を提供するようにしています。

石倉	情報収集のアンテナは多い方が良いでしょうね。それと、相続時点での発想の転換も必要でしょう。例えば、収益の見込みにくい土地なら一旦売却し、その資産を基に市街地の土地に買い替えるとか。
高山	何が有効な資産対策かを考えることです。もちろん「有効」なことは、オーナー様のそれぞれの状況によって違いますから、求めているのは「税金負担の軽減」なのか「相続人へのスムーズな資産承継」なのかといったことを、自分でしっかりとまとめておくことではないでしょうか？

今回のインタビューでは、資産運用には自らの勉強はもちろんのこと、「冷静な目」による判断の重要性を改めて認識させられました。また、インタビューの後で、「建物を買うのではなく、パートナーを見つけると思って弊社に相談していただきたい」という高山氏の言葉があったのですが、生涯、あるいは次世代までも、ずっとサポートしてくれる「冷静な目」のひとつとして、大和ハウス工業は頼もしい存在になり得ると感じました。
また、大和ハウス工業には、賃貸住宅事業だけでなく、住宅事業、流通店舗事業、観光事業なども幅広く手がける「総合生活産業」としての深いノウハウが存在することは間違いないのではないでしょうか。

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番外編　こだわりのライフスタイルと共存する　デザイナーズハウスという選択

掲載期間：2004年9月1日～9月30日【PR】

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