アパート経営、土地活用、旭化成ホームズ…
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確定申告特集
不安定な時代の自己防衛節税術 アパート経営の確定申告実践講座
現在は金融・経済の変動が激しく、先行きが不透明な「異常事態」とも言える状態です。 不動産業界においても、地価の下落や大手ゼネコンの倒産など、厳しい状況が報じられています。
では、土地所有者や賃貸オーナー、将来的にアパート経営を考えているという人は、どのようなことに気をつければよいのでしょうか?
そろそろ確定申告を迎えるこの時期に、来年度の税制改正のポイントやアパート経営の節税メリット、確定申告においての注意点などを見直し、賢く土地資産を守り、節税していく方法を考えていきたいと思います。
そこで今回は土地活用・税務の専門家のお二人にお話を伺いました。 続きを読む
不安定な経済状況や、気になる税制改正。アパート経営への影響は?

---現在、経済が不安定な状態ですがアパート経営にはどのような影響がありますか?また、税制改正も気になるところですが…

川口:確かに現在は不動産の売買という観点で言えば、売り手に非常に厳しい状況と言えます。しかし、不動産の売買と賃貸は異なります。家賃相場は経済の乱高下の影響を受けにくく、安定しているといえます。

鈴木:そうですね。不動産業に対する銀行の対応はやや厳しくなってはいるものの、金利は依然低い水準にあり、賃貸収入が安定していれば、賃貸経営には大きな影響はありません。

川口:12月に発表になった平成21年度税制改正大綱について言えば、住宅ローン減税が話題になっていますね。

鈴木:はい。控除額が最大で600万円まで引き上げられる予定です。賃貸併用住宅をお考えの方は、自宅部分についてだけですが、今回の減税のメリットを受けられます。また、平成21,22年に取得する土地を5年超所有して譲渡する際の譲渡益について、1000万円の特別控除制度も創設される予定です。

川口:ただし、大綱は案の段階ですから、年度末の最終決定まではしっかり状況を見極めたいですね。

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---アパート経営で可能な節税とはどのようなものがあるのでしょうか?

鈴木:代表的なものに、相続税の節税があります。更地にアパートを建築することによって、土地の評価区分が、「自用地」から「貸家建付地」に変更され、評価減を受けることが可能となります。

川口:これは相続税の計算上のみ受けられるメリットなんです。つまり、賃貸経営がされているということで、「借地権割合×借家権割合」の評価減がされます。例えば、借地権割合が70%、借家権割合が30%の場合、21%の評価減がされるということです。

鈴木:所得税の節税に関しては、所得規模が大きい方であれば会社経営にして、所得税と法人税をうまく組み合わせることによって、トータルで払う税金を引き下げるという方法もありますね。

来年度の税制改正大綱の中に中小企業に対する法人税の軽減税率を、現行の22%から18%まで引き下げる、というものがありますので、メリットが大きくなる可能性があります。

川口:また、相続税に関しては、今回は改正が見送られましたが、課税方式の変更が濃厚です。猶予の期間が与えられたと考えて、相続税が発生しそうな場合は、早めに相続対策を打っておいたほうがよさそうです。

鈴木:最後に固定資産税等の節税があります。更地にアパートを建築することによって、一定の要件を満たした場合、小規模住宅用地として、固定資産税が最大で6分の1(都市計画税も3分の1)に減額されます。

川口:相続税は、相続が発生した時だけですが、固定資産税や都市計画税は毎年のことですから、この評価額が下がることも、アパート経営の大きな節税メリットと言えますね。

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更地に賃貸住宅を建てると、その土地は「貸家建付地」とされ、その土地の「借地権割合×借家権割合」相当額について評価減がされます。

上記の場合は、土地の評価額1億円、借地権割合70%、借家権割合30%なので、1億円×(1−70%×30%)=7,900万円となり、21%の評価減がされることになります。
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アパート経営は長期安定を目指すのが王道です。不安定な時代でこそ、お持ちの土地の強み弱みを計り、ご家族の将来を見据えた活用を実現してください。

---確定申告を億劫と考える人も多いようですが、いかがでしょうか?またメリットはあるとわかっていても、青色申告を難しいと感じている人も多いようですが?

鈴木:普段から経費などをひとつひとつ記帳されている方は少なく、1年分まとめてやる方も多いのではないでしょうか。通常、賃貸経営の経費は光熱費や修繕費など、ある程度費目も固定されているものです。普段から、領収書を袋に分けて保管しておくなど、おおまかでも分類してまとめておくと確定申告時には楽になるのでないでしょうか。

川口:また、当社では賃貸オーナーのための「確定申告実践テキスト」といったものを毎年、税制改正に対応して制作しています。

鈴木:拝見しましたが、つまづきがちな貸借対照表の概念から作成の仕方まで、わかりやすくまとめられていますね。他のポイントも網羅されていますし、特に後半のQ&Aは様々なケースが想定されていて実践的だと思います。こういったものを参考にすれば、青色申告もそれほど難しくはないと思います。

川口:青色申告の最大のメリットは、青色申告特別控除ですね?

鈴木:事業的規模の経営の場合、65万円の控除があります。複式簿記によって記帳し、貸借対照表を添付することなどが条件になります。きちんとした帳簿をつけると、メリットがあるということですね。貸借対照表などを作成することは、まさにその年の決算を行うということですので、きちんと経営を見直す機会にしていただきたいです。

川口:賃貸経営するということは、会社経営を行うことと何ら変わりはないんですよね。決算を行わない会社はありません。ご自分の賃貸経営の状態をきちんと把握するために、確定申告をよい機会と考えて、きちんと行っていただきたいですね。

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ちょっと面倒くさいと思ってしまいがちな確定申告。旭化成ホームズでは、賃貸オーナー向けに確定申告の基礎知識から実践演習まで網羅した「確定申告実践テキスト」を毎年制作しています。

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また、平成21年度税制改正の内容も盛り込まれており、賃貸オーナーだけでなく、これから賃貸経営を考えている人にも必ずお役に立てる一冊です。

今回は、最新の土地活用成功事例集「コンサルティング物語」もあわせてさしあげます。
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