土地活用、路線価、旭化成ホームズ…
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サラリーマンの方必読!
ある日突然訪れる、土地の相続!路線価から考えるその土地の価値とは?
あなたは今、「サラリーマンだし、土地活用なんて関係ない、他人事」…なんて思っているかもしれません。でもあなたのご両親は自分の土地に自分の家を建てて住んではいませんか?もしそうなら、あなたにもいつかはその土地を相続する可能性があるのです。もし急に相続することになったら、その土地を一体どうしたらよいのでしょうか?
実は、そうした「将来、土地を相続する可能性のあるサラリーマン」の方々にとっては、先日発表された路線価が、将来のための重要なヒントになります。もしかしたらあなたに関わりのある土地が、今、活用のチャンスを迎えているのかもしれませんよ。
アスカ税理士法人 小澤 信幸氏
今回はこの方に聞いてみました
アスカ税理士法人 小澤 信幸氏 代表社員 税理士
顧問先のニーズに多角的にこたえるため従来の税理士業務(税務申告・記帳代行・経営・会計相談)に加えて他士業との提携、金融機関・保険・不動産会社との情報の交換、各種講演・セミナー活動、人材派遣・アウトソーシング業務など幅広い業務に取り組んでいる。

親の土地、自宅。今の価値は?これからの価値は?
「今年の路線価はかならず上昇に転じると予想していました。もっと上がるという感覚がありましたね。」と話すのは、今回お話を伺った税理士の小澤氏。不動産の売買の現場では、路線価の5割増から2倍で取引されることもあるとか。今回発表された東京都の路線価は0.4%の上昇。再開発地域や空港、新線が開通したエリアは、路線価が大幅に上昇したのに対し、デパートの撤退など空洞化が進むエリアでは大幅の下落となり、二極化が進んでいるのが現実のようです。

地価上昇のきっかけは、不動産の証券化が進み、商品化できる土地、利用価値の高い土地に対して、積極的に不動産ファンドやREIT(不動産投資信託)で運用する動きが活発になってきたことが上げられます。

小澤氏の元に相談に来る人の中にも、サラリーマンが増えているようです。「大半は、相続が起きてしまってから、土地などの遺産をどう分割するか、今後どう活用していくかといった内容です。ただ相続が起きてしまってからできる対応方法は限られてしまいます。例えば、「相続時精算課税制度」ができて土地の生前贈与のメリットが大きくなったこともあり、相続が起こる前からきちんとした対策をしていれば効果は格段に違います。」
今回発表された路線価をきっかけに、自分の親の土地・建物について、じっくり考えてみてはいかがでしょうか?
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路線価伸び率
昨年まで続いたマイナスに遂に終止符が打たれた東京都の路線価伸び率。全国平均はマイナスではあるものの、下落傾向から抜け出そうとしていることは間違いない。
土地を活用しない場合
面倒だからそのままにしておく?知らないと損する「土地相続」その後

例えば、いきなり親の土地(自宅)を相続することになったとします。でも、今のあなたには自分の生活があって、親の土地(自宅)には住めません。土地活用に興味がなく、あるいは仕事が忙しくて土地を使ってビジネスを始めるのも難しい状況です。まず、相続した土地はそのままにしておくことに。さて、将来どうなるのか見てみましょう。

【売る】
土地の管理が面倒、相続人が複数で分割ができないなどの理由から、相続した土地を売ることに。土地を売って現金が得られても、譲渡税として譲渡益の20%相当の税金がかかります。

【自宅をそのまま放っておく】
両親が住んでいた家をそのままにしておくと、毎年、固定資産税がかかります。人が住まない建物は荒廃が早く進みます。そのまま放置しておくと近隣からも敬遠され、手入れをするためには、維持管理コストや手間もかかります。収入がない上に、自分の給料からこれらの費用を払わなければなりません。

【貸家や貸地をそのままに】
親が貸していた貸家や貸地をそのままで賃貸経営を続けた場合、貸家も老朽化すれば、収益は確実に減っていき、代が替わったことで、貸地は権利関係がわかりにくくなることもあります。

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せっかくだから引き継いだ土地を活かそう!知っておきたい得する土地活用

では、親から引き継いだ大切な土地を守り続けるために、土地を活用する場合、どんな活用をすればよいのでしょうか?いくつかの選択肢を上げて考えてみます。

【定期借地として貸す】
土地は決められた期間で返却され、地代収入は定期的に入ります。ただ収益性は低く、期間が長いためあまり現実的な方法ではないかもしれません。

【土地を貸す】
とりあえず資材置き場などにして土地を貸す方法ですが、収益性は低いでしょう。

【駐車場として貸す】
土地を貸すだけよりも収益は上がりますが、税金面での優遇措置がなく、固定資産税は高くなります。月極めの他、時間貸しなどもエリアによっては考えられます。

【テナントに貸す】
コンビニなどにして稼働率がよければ収益性は高くなります。ただしその分リスクも高いのがテナント経営。住宅のような軽減措置がないため、固定資産税が高くなります。

【賃貸住宅として貸す】
間取りや設備・仕様をエリアの賃貸ニーズに合わせて建てれば、安全性の高い活用方法です。最近は、経営を専門業者に委託する「一括借り上げ」システムなどで、管理の手間もかからず、初めての方でも簡単に始められます。長期的な安定収入が得られる「自己年金」にもなり、固定資産税や相続税などの節税効果もあります。

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「土地がある人だけが活用方法を選択できる将来がある。活用しなければもったいない」と語る小澤氏。


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あなたのライフプランに合わせて今から考えておきたい、親の土地の扱い方
「土地活用は自分には関係ない」と思っている方へ、小澤氏からアドバイスをもらいました。

「土地を持っている方、土地を相続できる方は、非常に恵まれています。しかし土地はただ持っているだけでは何の意味もありません。有効活用してはじめて、その資産価値、利用価値が出てくるのです。そういう方はせっかく恵まれた環境にいるのですから、ぜひ土地を活かしていただきたいと思います。ただ難しい問題が多いのも事実なので、信頼できる専門家に相談することが大切です。また、ご両親が元気なうちに、相続のこと、土地のことを、家族で話し合う機会をもっておくことをお勧めします。早ければ早い程、できることの選択肢が豊富で効果も高いのです。」

土地の活用法には、たくさんの選択肢があります。損するか、得するかはあなた次第でもあります。大切な土地ですから、有効に活用することを考えたいもの。まずは、その土地の価値について知ることから始めてみてはいかがでしょうか?
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